Cimiez, le quartier bourgeois des collines niçoises
Cimiez occupe la colline qui monte au nord du centre, du boulevard Dubouchage jusqu'aux abords de la clinique Saint-Georges. C'est le Nice romain — les arènes et les vestiges de Cemenelum sont toujours là — devenu à la fin du XIXe siècle le lieu de villégiature de l'aristocratie européenne.
L'Excelsior Hôtel Régina, ouvert en 1897 au 71 boulevard de Cimiez pour accueillir la reine Victoria, le Majestic au numéro 4, et d'autres hôtels de prestige de la même époque ont façonné l'architecture du quartier. Plusieurs ont été transformés en immeubles d'habitation — le Régina dès 1937, avec Matisse parmi ses résidents — et c'est ce qui donne à Cimiez son bâti si particulier : de grands volumes Belle Époque, des parties communes monumentales et des jardins arborés, chose rare à Nice.
Le monastère et ses jardins, le musée Matisse, le musée Chagall et le parc des Arènes forment un ensemble vert de plusieurs hectares en plein cœur résidentiel. Longtemps quartier de retraités fortunés, Cimiez attire depuis quelques années davantage d'actifs et de familles. On y vient pour l'espace, le calme et les arbres, à dix minutes du centre.
Où acheter à Cimiez : les différents secteurs
Le quartier n'est pas homogène. Entre le bas et les hauteurs, ce sont deux marchés et deux modes de vie.
Bas Cimiez
La partie la plus proche du centre, autour du boulevard Dubouchage et du bas du boulevard de Cimiez. Plus urbaine, commerces de proximité, bus fréquents, centre-ville accessible à pied. C'est le secteur où l'on peut réellement vivre sans voiture, et aussi le plus abordable du quartier.
Boulevard de Cimiez et Régina
L'axe emblématique. Anciens palaces reconvertis, copropriétés de prestige, façades classées. Les plus belles adresses du quartier s'y trouvent, et les prix y sont nettement au-dessus de la moyenne de Cimiez. Le revers : un boulevard passant, et des charges de copropriété à la hauteur du bâti.
Arènes et Monastère
Le cœur patrimonial : les arènes romaines, les jardins du monastère, les deux musées. Environnement très résidentiel, verdoyant et calme, avec des immeubles souvent dotés de parkings. Peu de commerces, mais un cadre que rien d'autre à Nice ne reproduit.
Cap-de-Croix et haut Cimiez
En montant vers Rimiez et le Cap-de-Croix, on gagne en verdure, en surface et en vue, et on perd en desserte. Les bus s'espacent, les commerces disparaissent. C'est ici que la voiture devient réellement nécessaire au quotidien.
Vivre à Cimiez
Les écoles et la desserte sont les deux sujets qui décident presque tous les acheteurs.
Les établissements scolaires
C'est l'une des raisons principales pour lesquelles les familles s'installent ici, et l'offre est dense sur un périmètre restreint.
Dans le quartier — public
- École maternelle d'application de Cimiez
- École élémentaire Cimiez Essling, 1 avenue Salonina
- École primaire des Arènes de Cimiez, avenue Montecroce
- Collège Roland-Garros, 10 boulevard de Cimiez
- Collège Henri-Matisse, adossé au conservatoire à rayonnement régional, avec options musicales
Dans le quartier — privé
- Ensemble scolaire Stanislas — école, collège et lycée, 2 boulevard de Cimiez
- École et collège Or Torah
- École élémentaire Régina Coeli
À proximité
- Collège Simone-Veil, 36 avenue de l'Arbre Inférieur, dont le secteur couvre l'avenue des Arènes de Cimiez
- Lycée Albert-Calmette, 5 avenue du Maréchal-Foch
- Lycées du Parc-Impérial et Masséna, en ville basse
À vérifier avant d'acheter La carte scolaire des collèges découpe Cimiez rue par rue, et parfois par numéros pairs et impairs sur une même avenue. Deux immeubles voisins peuvent relever de deux collèges différents, dont certains situés hors du quartier.
Commerces et transports
Le bas Cimiez, autour du boulevard de Cimiez et de la place Jean-Moulin, est le plus vivant : commerces de proximité, bus fréquents, centre-ville à un quart d'heure à pied. En montant vers les Arènes et Rimiez, l'ambiance devient franchement résidentielle.
Le tram ne monte pas à Cimiez. La desserte se fait en bus, correcte dans le bas du quartier, nettement plus espacée sur les hauteurs.
Côté loisirs, le parc des Arènes, les jardins du monastère, les deux musées et le conservatoire concentrent une activité culturelle inhabituelle pour un quartier résidentiel.
Le marché immobilier à Cimiez
Ce que disent les moyennes, et ce que montrent nos propres ventes.
Le prix moyen
5 627 €/m²Soit environ 7 % au-dessus de la moyenne niçoise, qui s'établit à 5 274 €/m². C'est un niveau comparable à celui de Fabron, pour un bâti beaucoup plus ancien et des charges de copropriété souvent plus élevées.
Cette moyenne recouvre des réalités très différentes selon les secteurs décrits plus haut : le boulevard de Cimiez et ses anciens palaces se situent nettement au-dessus, le bas du quartier en dessous.
Dans les transactions que nous suivons à Cimiez, les trois-pièces de 70 à 80 m² représentent une part importante de la demande. Les biens à rénover partent plus bas, mais nous constatons régulièrement que le coût des travaux et les contraintes propres aux copropriétés anciennes sont sous-estimés lors des premières visites.
Nos annonces de biens à vendre à Cimiez
Nos dernières ventes à Cimiez
| Bien vendu | Surface | Prix de vente |
|---|---|---|
| 4/5 pièces, coup de cœur | 112 m² | 650 000 € |
| 3 pièces avec jardin | 71 m² | 420 000 € |
| 3 pièces, dernier étage | 71 m² | 380 000 € |
| 3 pièces vue mer à rénover, avec parking | 80 m² | 299 000 € |
| 3/4 pièces à rénover, fort potentiel | 66 m² | 240 000 € |
| 2 pièces avec terrasse, bas Cimiez | 48 m² | 240 000 € |
Transactions réalisées par La Belle Agence sur le quartier de Cimiez. Le prix moyen au m² provient des données SeLoger, millésime janvier 2026, valeur appartements. Il s'agit d'une moyenne d'estimation et non d'une médiane de transactions : elle sert à situer un bien, pas à l'estimer.
Les plus et les moins
Ce qui plaît
- Le cadre : jardins du monastère, parc des Arènes, deux musées, verdure permanente
- Le bâti : grands volumes, hauteurs sous plafond, parties communes remarquables
- Une offre scolaire dense, publique comme privée, dans un périmètre restreint
- Une vraie activité culturelle, conservatoire compris
- Le calme, à dix minutes du centre-ville
Ce qui déplaît
Le tram ne monte pas Dans le bas du quartier, les bus et un quart d'heure de marche suffisent. Dans les hauteurs, disposer d'une voiture devient nettement plus confortable au quotidien — c'est le point que les acquéreurs découvrent souvent après coup.
Peu de vie de quartier Quelques commerces dans le bas, très peu en montant. Pas de marché, peu de restaurants, très peu d'animation le soir.
Des charges élevées Les anciens palaces reconvertis ont des parties communes somptueuses, et coûteuses. Ascenseurs anciens, chauffage collectif, ravalements lourds. Demandez les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale avant de vous engager.
Le relief Plus de cent mètres de dénivelé entre le bas et le haut. Ce n'est pas le même quartier.
Notre avis
Cimiez est le bon choix si vous cherchez de l'espace, du calme et une offre scolaire solide. C'est le mauvais choix si vous imaginez un quartier de village avec ses commerces et ses terrasses : ce n'est pas ce qu'est Cimiez, et ça ne le deviendra pas.
Notre conseil pratique : commencez par choisir votre secteur. Le bas Cimiez offre un compromis réel entre calme et accessibilité, et se vit très bien sans voiture. Les hauteurs offrent un cadre exceptionnel, davantage de surface, mais supposent d'être motorisé. À budget égal, ce sont deux vies différentes.
Un projet à Cimiez ?
Nous y avons vendu six biens et nous en suivons deux autres actuellement. Si vous cherchez à acheter ou à faire estimer un appartement sur le quartier, parlons-en — nous connaissons ces copropriétés et leurs contraintes.
